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闽系房企上市第11家 | 欧老二终带正荣地产挂牌香港

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发表于 2018-6-15 09:31:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
2018年1月16日,周二,老二欧宗荣的正荣地产香港挂牌。
        
               

            丁酉年葵丑月戊申日,宜开仓、出货财、开市、交易、纳财、立券。
        
               

            1月16日,闽系房企正荣地产集团有限公司(以下称“正荣地产”)在香港联合交易所正式挂牌上市,股票代码:06158.HK。正荣地产成为2018年首个完成上市的房地产企业,因此获得全球资本市场的高度关注。
        
               

            “准千亿”房企正荣地产呐喊多年终上市,这位“改善大师”打算怎么走?
        
               

            水到渠成 闽商正荣终到香港
        
               

            3.99,38.43,是正荣地产此次挂牌香港的两个关键数字。
        
               

            1月15日正荣地产发布的招股结果公告显示,正荣地产最终定价每股3.99港元,全球发售的所得款项净额约为38.43亿港元。正荣地产合计收到6007份根据香港公开发售所提交认购的,合共1.79亿股香港发售股份的有效申请,相当于根据香港公开发售初步可供认购香港发售股份总数1亿股的约1.79倍。而国际发售项下,初步提呈发售的发售股份也获超额认购,目前合共21.93亿股国际发售股份已获认购,相当于根据国际发售初步可供认购总数9亿股国际发售股份约2.44倍。
        
            
                        
               

            正荣地产每股3.99港元的发售价格相比之前公告公布4.08港元最高发售价格减少0.09港元,因此募集资金也由此前披露的40.8亿港元减少至38.43亿港元。据正荣地产招股书显示,正荣地产38.43亿元的募集资金约61%将用做开发现有物业项目或项目阶段的建设成本,包括正荣滨江紫阙、南昌正荣府及武汉正荣府一期;约29%将用做偿还大部分现有计息银行及其他借款,全部均属项目公司的营运资金贷款;约10%将用做一般营运资金用途。
        
            
                        
               

            相比2006年首次提出,2017年完成借壳,上市之路长久而艰辛的福晟集团来讲,正荣相对“幸运”,加之近两年A股市场管控比较严厉,正荣选择在港股谋求上市也算是明智之举。业内人士分析,同为闽系房企的阳光城、泰禾,近两年已通过资本市场提前实现规模扩张,正荣地产也急需打通资本市场通道来实现持续增长。
        
               

            对于正荣此时上市,同策咨询研究总监张宏伟分析,市场格局在迅速集中化、规模化,2017-2018年正好是市场调整阶段,土地市场机会呈现,正荣这个时段上市,也会对企业规模扩张带来资本背书。
        
               

            规模化路上 正荣地产“成绩正荣”
        
               

            有“改善大师”之称的正荣地产,成绩与口碑扶摇直上。
        
               

            房地产市场群雄逐鹿,正荣地产提出“改善大师”的品牌定位。正如正荣在招股书中的解释,“这些客户拥有相对较高的可支配收入和较强的购买力,以及在做出购房决策时更重视物业品质而非价格”。自2016年8月起,目前已开发的“优家”系、“精工”系、“大师”系及“典藏”系四个产品系列住宅物业项目,针对目标客户作不同分布。公司的房地产开发过程从地盘选择到项目规划、设计都以中高端目标客户的需求及喜好为中心。
        
               

            正荣“改善大师”的整体定位,易居企业集团CEO丁祖昱认为主要基于三个方面的考虑:从客户基数来看,中产是购房中绝对的主力,尤其是在一二线城市中,改善性需求才是真正意义上的“刚需”;从购买力来看,这些客户拥有相对较高的可支配收入,是市场中具有较强的购买力的客群,以及在做出购房决策时更重视物业品质而非价格;从产品来看,改善性需求的产品更容易做溢价,对企业利润率有更好的贡献。
        
               

            正荣地产招股书数据显示,近几年正荣地产收益增长较快,很大一部分原因在于优质的产品及独特的市场定位。收益由2014年的30.40亿元增至2016年的146.04亿元,复合年增长率为119.2%,而已交付的总建筑面积由2014年的437595㎡增至2016年的1251117㎡,复合年增长率为69.1%。
        
               

            不断增长的还有连年增长的销售业绩。亿翰智库数据显示,正荣地产2015年销售额为301亿元,销售业绩排名25名;2016年销售额490亿元,销售额增幅达62.8%,排名上升至23名;2017年销售额895亿元,销售额增幅82.7%,排名上升至19位,成功挺进房企业绩排名TOP20,业绩也直逼千亿。
        
            
                        
               

            加速规模化的正荣地产也在积极储备弹药。招股书显示,截至2017年10月31日,正荣地产附属公司共有土地储备10,389,131㎡,其中长三角经济区土储占比38.1%,中西部经济区占比12.9%,环渤海占比4.8%,海峡西岸经济区占比34.5%。正荣地产合营企业共有土储331,196㎡,占总土储的2.9%。CREIS中指数据也显示,2017年正荣地产拿地面积为335万㎡,拿地金额达到215亿元,排名所有房企第36位。
        
            
                                
               

            (单位:亿元、万平方米)
        
               

            正荣地产总裁林朝阳表示,由于调控政策的持续出台,核心一二线城市的房地产市场正处于快速上涨后的回落阶段,土地市场也逐渐回归正常,正荣将牢牢抓住这一机遇,在合适的城市,以合适的价格获得优质地块,尽快完成公司的第二轮全国化布局,实现在重点区域的持续深耕。
        
               

            香港资本市场向来对上市公司的业绩和市场前景极为看重。境内分析师指出。“此次正荣地产能够脱颖而出,打破市场对内房股的有色眼镜,公司抢眼的业绩增长及成长潜力是关键所在。”
        
               

            正直繁荣 代码06158.HK背后
        
               

            欧家共有兄弟姐妹6人,出了3个富豪:大哥欧宗金,创建了福建欧氏投资集团;二哥欧宗荣,执掌闽系房企正荣集团;老三欧宗洪,掌管另一家闽系香港上市房企融信集团(3301.HK)。
        
               

            正荣集团成立于1998年,2015年7月,正荣地产控股成立,承接了正荣集团全盘的地产业务,正式开始筹备上市。当年11月,正荣集团将34家子公司注入正荣地产,此后正荣地产经历了总共6次公司架构重组。正荣地产目前的股权架构中,创始人欧宗荣持有公司80.5%股权 ,他的两个儿子欧国伟和欧国强分别持有7.24%和7.26%股权。
        
               

            正荣地产是闽系房企中第11家上市的。与其他闽系房企相同,正荣地产一直以来也贴着强扩张、高周转、高杠杆的标签。面对复杂多变的市场环境,正荣地产摸索出适应市场及自身发展的模式。
        
            
                        
               

            “4321” 原则:首先,选择了对的城市和地块,成功率就有 40% ;其二,拿到好地后,产品的设计能力、研发能力均超越周边竞品,也就是产品的溢价率、产品力占据 30% 的因素;其三,公司的团队、人才优势,决定了成败的 20% ;最后,正荣一直坚持走自销道路,营销人才高效精干,营销能力占据 10% 。
        
               

            “145X”策略扩展业务版图:“1”指的是一个总部,位于上海;“4”指的是4个核心业务区域,包括长江三角洲经济区、中国中西部经济区、环渤海经济圈及海峡西岸经济区;“5”指的是5个核心一二线城市,即在每个核心业务区域内选择五个核心一线或二线城市进行拓展;“X”则是多个房地产项目,即在每个核心城市及周边地区战略性开发多个住宅、商业及混合用途物业项目。
        
               

            对于未来发展,正荣地产表示,公司将持续推进六大业务战略,即加强在现有市场的领先地位及战略进军其他经选市场;专注于高质素及平衡的未来增长;利用多元化投资策略并物色新增长机会;进一步丰富客户导向型产品种类、提升品牌价值和提高客户忠诚度;致力于审慎的财务政策及优化资本结构;继续积极招揽、挽留和激励有技能和才干的雇员。
        
               

            但与此同时,数据显示截至2017年6月20日,正荣地产流动负债总额为60.14亿元,非流动负债总额为24.75亿元,正荣地产上市,净债务与权益比率仍将保持158%。招股书中声明这是由于该6个月集团取得更多地块而相关开发项目尚未开始预售并产生现金流入,导致现金流量减少所致。
        
               

            对于正荣地产的上市,资本市场反应却是有些慢热。1月16日上市第一天,正荣开盘价为3.99港元,收盘价为4.00港元,涨幅仅0.25%,略显惨淡。但今天收盘时,正荣股价定格为4.70港元,涨幅一下增至17.5%。
        
               

            拥有代码06158.HK之后,欧老二将带正荣继续闯关,祝他好运。
        
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